Lakástranzakciók a Dél-Alföldön: 19.000 lakás-adásvétel 2016-ban

Tavaly mintegy 16 ezer adásvétel történt a Bács-Kiskun, Békés és Csongrád megyék alkotta régióban, ez az országosan mért 135 ezer tranzakció 12 százaléka, mellyel Közép-Magyarország és az Észak-Alföld után a harmadik. Ez a szám 2013 óta dinamikusan emelkedik, ám még mindig 30 százalékkal elmarad a válság előtti szinttől (2008), amikor 23 ezer lakás talált új tulajdonosra Dél-Alföldön.
A lakásállomány forgása (az adásvételek számának aránya a teljes lakásállományhoz) 2,7%, csak kevéssel marad el az országos átlagtól. A nagyobb városok tranzakciószámai szintén elmaradnak a válság előtti évi 11-12 ezertől, de a növekedés a térségben mindenütt elkezdődött.

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője közel 19 ezer lakás-adásvételre számít a Dél-Alföld megyéiben 2016 év végéig, ami 18 százalékos növekedést jelenthet tavalyhoz képest. A legtöbb adásvétel idén is a megyei jogú városokban várható. A legnagyobb mértékű növekedést az Otthon Centrum elemzői Szegeden várják, míg a kisebb központtal rendelkező járások esetében 10 százalék alatti tranzakciószám emelkedéssel számolnak a tavalyi évhez képest.

A legtöbb tranzakció a régió legnagyobb városaira jellemző. Szegeden tavaly 3400 adásvételt regisztráltak, amely a város lakásállományának 4,2 százalékát érintette. Kecskeméten a 2015-ben eladott 1800 lakás a város lakásállományának 3,5 százalékának felel meg. A városokban jellemzően a régió átlagánál nagyobb, míg a községekben az átlagosnál alacsonyabb forgás volt jellemző. Ettől azonban eltérések is tapasztalhatóak; nagyobb forgás volt jellemző például Kéleshalom és Örménykút településekre, ahol a lakásállomány több mint 5 százaléka cserélt gazdát tavaly. Egy százaléknál kisebb forgás döntően az 1000 főnél kisebb településekre volt jellemző. Jól látható, hogy a település mérete jelentős hatással van az ingatlanforgalom alakulására.

Lakásárak a régióban: 5-20% közötti áremelkedés várható idén

Az országosan 150 irodával rendelkező Otthon Centrum hálózatán belül történt tranzakciók 2016 I. féléves adatai alapján a téglalakások, illetve családi házak Szegeden a legdrágábbak (átlagosan 220 ezer Ft/m2) és Békéscsabán a legolcsóbbak a megyeszékhelyek közül (158 és 102 ezer Ft/m2). Békéscsabán és Szegeden átlagosan 150 ezer Ft/m2 áron lehetett panellakást venni. Kecskeméten ennél többet, átlagosan 190 ezer forintot fizettek egy panellakás négyzetméteréért az idei évben.
A városok többségét 100-150 ezer forint közötti fajlagos ár jellemezte idén, ám kisebb városokban ennél alacsonyabb értékek is előfordultak. A kisebb településeken a fajlagos árak nem érték el ezeket az értékeket.

Az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint idén várhatóan tovább emelkednek az árak. Nagyobb mértékében a lakások, míg a családi házak áraiban 5%-nál kisebb mértékű drágulás várható. Legnagyobb emelkedésre főként a Szegeden és Kecskeméten élők számíthatnak, ahol a lakások árai akár 10-20 százalékkal drágulhatnak, míg a kisebb településeken 5% alatti emelkedés valószínűsíthető.

Forrás: KSH, Otthon Centrum

A fenti ábrán néhány mutató alapján ismertetjük a dél-alföldi régió helyzetét a többi - nyugat-dunántúli régió, közép-dunántúli régió, dél-dunántúli régió, észak-magyarországi régió, észak-alföldi régió és dél-alföldi régiókhoz képest. A számításból a közép magyarországi régiót - kiugró értékei miatt – kihagytuk.

Lakásépítés: 1200 új lakás épül

Tavaly Szegeden és Kecskeméten az újépítésű lakások aránya átlagosan 2,5% volt az összes lakáspiaci tranzakción belül. Békéscsabán az 1 százalékot sem érte el az új lakások aránya. A régió kisebb városaiban szintén alacsony az újépítésű ingatlanok aránya, ám vannak kivételek. Az elmúlt másfél évtizedben több mint 1000 új lakás épült a gyulai-, a kiskőrösi- és a bajai járásokban, amellyel kiemelkednek a régió többi járása közül. Ezek többségében családi házas formában, saját használatra épültek.

Az idei I. negyedéves KSH adatok alapján nem látszik lényeges elmozdulás az újépítésű lakások piacán. A legtöbb térségben 1% alatti ezek lakások aránya az összes tranzakción belül, egyedül Kecskeméten haladta meg a 3 százalékot, míg Szegeden - tavalyhoz hasonlóan - idén is 2,5% körül alakul ez az érték. A kiadott építési engedélyek alapján pedig ez utóbbi városban várhatóan év végtől emelkedni fog az új lakások aránya.

Az épített új lakásoknál a 3-4 szobásak tették ki a társasházi lakások és családi házak 70 százalékát az elmúlt 10 évben, míg az egy szobás lakások aránya a 10 százalékot sem érte el. A társasházi lakásoknál a kínálatban nagyobb arányban voltak 2 szobás lakások is, elsősorban a nagyobb városokban. A régióban a családi házak dominálnak, társasházépítés csak a nagyobb városokban fordult elő az elmúlt években. A vállalkozások által értékesítési célra épített lakások száma mindössze egy-hatoda volt az átadott lakásoknak.

Idén új társasházak építése Kecskeméten és Szegeden indult el, ugyanakkor a kereslet bővülése várhatóan a kisebb városokban is lehetőséget ad majd a fejlesztőknek, hiszen a válságot megelőző években a régió kisebb városaira is jellemző volt a társasházépítés. A folyamatban lévő projektek közül a Kecskeméten épülő Arborétum lakópark III. üteme emelhető ki, ahol egy 60 lakásos társasház épül. Szegeden elsősorban kisebb lakásszámú, 10-12 lakásos projektek épülnek. Összességében 2017 végére a vállalkozók által átadott lakások száma meghaladja majd a százat a városban.

Bíztató tény, hogy a régióban kiadott építési engedélyek száma duplájára nőtt a tavalyi év I. féléves adataihoz képest. 2016 első hat hónapjában közel 800 építési engedélyt adtak ki a Dél-Alföld valamennyi településén összesítve. Az építési kedv különösen a II. negyedévben jött meg, amikor az első három hónaphoz képest két és félszeresére nőtt a kiadott építési engedélyek száma. Némileg árnyalja a képet, hogy országos szinten, Észak-Magyarország után, itt adták ki a legkevesebb építési engedélyt az országban.

A kiadott engedélyeket követően hozzávetőlegesen másfél év múlva várható a lakások felépülése.
A tapasztalatok szerint a kiadott engedélyek 70-75 százaléka épül meg, ami azt jelenti, hogy az építési engedélyek alapján mintegy 1000-1200 lakás épülhet a régióban az elkövetkező egy-másfél évben. A lakások szűk fele Csongrád megyében, bő harmada Bács-Kiskun megyében épülhet fel. Békés megyében várható a legkevesebb lakás megépítése, jelentősen elmaradva a régió másik két megyéjétől. A trend hosszú idősort nézve is hasonlóan alakult a régióban, de a kiadott engedélyek száma a válság előtti érték felét sem érte még el.