60-70.000 lakást cserélt gazdát idén

2003-ban több, mint 270 ezer adásvételi szerződést kötöttek Magyarországon. Ez a hazai lakásállomány 6,59%-át érintette. 2009 - 2013 között az éves tranzakciószám alig érte el a 90 ezret. 2014 jelentette a fordulót, amikor ez a mutatószám ismét emelkedésnek indult és az év végére meghaladta a 110 ezret, a teljes lakásállomány mindössze 2,6 %-át. 2015-ben – az Otthon Centrum előzetes várakozásának megfelelően – 134 ezer lakás-tranzakció történt az országban, ebből Budapesten több mint 40 ezer. Területi eloszlás tekintetében, 1000 lakosra vetítve járásonként 5-51 db tranzakció történt tavaly, tehát a legtöbb és a legkevesebb fajlagos tranzakciószám között tízszeres volt a különbség.

2015-ben Budapest VII. kerületében volt a legmagasabb a lakástranzakciók fajlagos száma, ám ettől nem sokkal maradt el a VI. kerület sem. Némileg alacsonyabb értékkel (40 tranzakció/1000 lakos) az V. és VIII. kerületben is átlagon felüli volt a lakásforgalom népességszámhoz viszonyított értéke. A tíz legmagasabb értéket egyébként szintén fővárosi kerületek érték el. A fővároson kívül a legmagasabb érték Szegedre volt jellemző, ám a 19 tranzakció/1000 lakos jelentősen elmarad a fővárosi értékektől. Magasabb érték volt jellemző még megyei jogú városokat tartalmazó járások többségére is. A legalacsonyabb értékek a funkcionális értelemben városhiányos, valamint társadalmi-gazdasági értelemben kedvezőtlen helyzetű járásokra volt jellemző. A tíz legalacsonyabb értékkel rendelkező járás fele Borsod-Abaúj Zemplén megyében található.

2016 első félévében, az Otthon Centrum adatai alapján mintegy 60-70 ezerre becsülhető országosan a tranzakciószám. „Év végéig összesen 140-160 ezer adás-vételre, és mintegy 10 ezer új lakás átadására számítunk.” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

Minimum 20 milliót költünk újépítésűre

A Budapesten értékesített használt ingatlanok egy jelentős részét 10-25 millió forint és 30-60 m2 nettó alapterület sávban értékesítették. A nagyobb alapterületű ingatlanok adás-vétele főként a külső kerületekben volt jellemző, míg a belváros kedvezőbb részein a vételár bőven 25 millió forint felett alakult.

Soóki-Tóth Gábor szerint az újépítésű ingatlanok idén tömegesen 20-40 millió forint közötti értékben keltek el a fővárosban, de nem ritka az ennél magasabb értékű ingatlanok vásárlása sem.

Pest megyében már néhány millió forinttól lehetett használt ingatlant vásárolni. Az adásvételek jellemzően 5-20 millió forint közötti ár-tartományban sűrűsödtek, mely ingatlanok alapterülete széles határok között (30-100 m2) között változott. Ennél alacsonyabb értékű ingatlanok adás-vétele főként Cegléd környékén volt jellemző, míg a fővárosi agglomeráció nyugati részén a Budapesthez közel fekvő települések ingatlanjai magasabb árszinten keltek el.

Pest megyében az új építésű lakóingatlan adás-vételek ár-tartománya 20-30 millió forint körül volt. Az értékesített ingatlanok nettó alapterülete jellemzően 50-100 m2 közé esett, közöttük egyaránt voltak családi házak és társasházi lakások.

Vidéken a használt ingatlanok átlagos vételársávja 11 millió forint volt 2016 első félévében, mely érték jóval alacsonyabb, mint a fent említett fővárosi vagy Pest megyei adat. Jellemzően 3-15 millió forint között történt a legtöbb adás-vétel. Az említett érték főként a nagyvárosokban és a Balaton parton volt kissé magasabb és elérte a 20 millió forintot, ugyanakkor a vidéki ingatlanok 90%-át 20 millió forintos értékhatár alatt értékesítették. Az eladott ingatlanok mérete nagyon változatos volt az egyes mérettartományokban. A nagyobb vidéki városok kedvezőbb belvárosi lakásai és a kis települések nagy alapterülettel rendelkező családi házai egyaránt előfordultak ugyanabban az ár-sávban.

Új ingatlanokat főként a városokban értékesítettek nagyobb számban. A legtöbb új ingatlan adásvétel a 15-25 millió forint ár-tartományban történt, az értékesített lakások alapterülete 40-100 m2 volt.

3400 lakást adtak át idén

Míg 2004-ben közel 44 ezer lakást adtak át Magyarországon, addig 2015-ben mindössze 7612 épült, ebből 1929 lakás a fővárosban. Az idei év első felében országosan 3400 új lakás épült, melyből Budapesten közel 1000. 2016 két negyedévének összehasonlításában a második negyedévben felépült lakások száma 40 százalékkal haladta meg az első negyedévben felépültek számát, továbbá a féléves adat 10 százalékkal haladta meg az előző év ugyanezen időszakában mért értéket. Idén több, mint 13 ezer lakásépítési engedélyt adtak ki, ami meghaladja a tavaly egész évben kiadott építési engedélyek számát. A három vagy több lakásos épületekre kiadott építési engedélyek száma a fővárosban megközelíti a háromszázat az elmúlt másfél év összesített statisztikája szerint. Budapesten az építési engedélyek száma különösen az elmúlt fél évben ugrott meg. Ez alapján újépítésű lakások tömeges megjelenése 2017 első félévében várható a fővárosi ingatlanpiacon.

A fővárosban adták át a legtöbb, 1000 db lakást (KSH adat), ettől nem sokkal maradt el Nyugat-Dunántúl sem, ahol a használatbavételi engedélyt kapott lakások száma az első félév statisztikái szerint meghaladta a 900 darabot. Pest megyében több, mint ötszáz lakás épült. Az említett három térségben adták át a lakások több, mint két-harmadát. 2013 óta a Közép-Magyarországi és Nyugat-Dunántúli régió részesedése az épített lakások számából 10 százalékkal nőtt, vagyis fokozódott a lakásépítés országon belüli területi koncentrációja az elmúlt 3 évben. A kiadott építési engedélyek alapján szintén az említett két régió a legerősebb, ám együttes részesedésük nem éri el az 50 százalékot. Úgy tűnik, hogy bár szándék új lakások építésére az ország más részein is van, de az építési engedélyt kapott lakásoknak csak kisebb része valósul meg.

Drágább lett a lakás

Az Otthon Centrum adatai alapján a megyei jogú városokban és a főváros kerületeiben a használt téglaépítésű társasházak fajlagos áraiban átlagosan 20-30 %-os áremelkedés történt 2015 ugyanezen időszakához képest. Legnagyobb mértékben a főváros belső kerületei drágultak. Az V. és a VIII. kerületben 40 százalékkal emelkedtek a lakásárak, míg néhány százalékkal magasabb árnövekedés volt jellemző a VII. és IX. kerületben. A VI. kerületben is 30 százalékot meghaladó mértékű növekedést regisztrált az Otthon Centrum 2015. első félévéhez képest. A budai kerületekben a társasházak 20-30 százalékkal drágultak egy év alatt. A külső pesti kerületekben az áremelkedés mértéke 15-25% körül alakult 2015. ugyanezen időszakához képest.

A vidéki városok többségében átlagos vagy átlag alatti áremelkedés jellemezte a használt tégla lakások fajlagos árait. Egyedül Szeged esetében volt tapasztalható kicsivel 30% fölötti árnövekedés 2015. első félév átlagához képest. A 100 ezer főnél népesebb városaink esetében, így pl. Székesfehérváron, Győrött, Kecskeméten nem érte el az áremelkedés mértéke a 20 %-ot.

2016. félévében regisztrált átlagos fajlagos (egy négyzetméterre vetített) árak tekintetében is hasonló törések figyelhetőek meg. 500 ezer Ft/m2 értéket meghaladó árszint jellemző a főváros V. és VI. kerületében, illetve Buda hegyvidéki városrészeiben. A főváros kerületinek többségében 300-500 ezer Ft/m2 árfekvés a mértékadó, aminél néhány közlekedésileg, közbiztonságilag periférián lévő kerületben tapasztalhatóak alacsonyabb árak. A vidéki városokban kapható használt társasházak árai nem emelkednek 300 ezer Ft/m2 fölé és az említett árszintet leginkább Debrecen, Győr és Sopron közelíti meg. A vidéki megyei jogú városok többségében 150-250 ezer Ft/m2 árfekvés mértékadó, melynél Tatabányán és Miskolcon érzékelhető alacsonyabb árak 2016. első felében.

A panellakások áraira átlagosan 20% árnövekedés volt jellemző 2015. ugyanezen időszakához képest. Ez az érték a fővárosban magasabb, míg a vidéki városokban alacsonyabb. Az árak leginkább néhány budapesti kerületben (X., XV. és XIII.) és Békéscsabán nőttek, ahol 30-50 százalékkal emelkedetek a panellakások árai a tavalyi év ugyanezen időszakához képest. Nem történt változás viszont számos megyeszékhelyen a panellakások átlagos árát tekintve, így többek között Győrben, Sopronban, Szolnokon, Nyíregyházán és Egerben sem tapasztalt áremelkedést az Otthon Centrum egy év távlatában.

A négyzetméterárakban a téglalakásokkal megegyezően a fővárosi panelekre magasabb árak jellemzőek, mint vidéken. A legkedveltebb XIII., XI. és XIV. kerületekben 300 ezer Ft/m2 feletti fajlagos árak jellemzőek. A többi kerületben 250-300 ezer Ft/m2 az átlagos árszint, ennél csak a XVIII. és XXI. kerületek panellakásai némileg olcsóbbak. A vidéki városok árszintje ennél is alacsonyabb és egyedül Győr és Sopron panellakásai közelíti meg négyzetméterenként a 250 ezer Forintot. Legolcsóbban Egerben, Miskolcon és Szolnok lehet panellelakáshoz jutni, ahol a fajlagos árszint kicsivel magasabb, mint 100 ezer Ft/m2.

A használt családi házak esetében nem rajzolódik ki egyértelmű trend. Budapesten főként a pesti külső kerületekben 10-20%-al nőttek a családi házak átlagos négyzetméterárai. Ennél valamivel nagyobb mértékű árnövekedés volt a XI. kerületben és Kecskeméten. A vidéki megyei jogú városokban tíz százalék alatt maradt az áremelkedés mértéke, azonban Pécsett, Székesfehérváron, Szombathelyen, Nyíregyházán, Szekszárdon nem volt tapasztalható emelkedés a használt családi házak átlagos fajlagos árában. A főváros II. XI. és XII. kerületében a legmagasabb az átlagár: 400-500 ezer Ft/m2. A többi kerületben és a vidéki városok közül Sopronban és Szegeden és Debrecenben a 200-300 ezer forintos árfekvés volt az átlagos, míg a vidéki városok többségében 100-200 ezer Ft/m2 átlagáron lehetett használt családi házakat venni 2016 első félévében. Az Otthon Centrum adatai alapján Békéscsaba és Zalaegerszeg kínálja a legkedvezőbb vételi lehetőséget annak, aki családi házra vágyik.

Az új építésű lakások esetében a legnagyobb mértékű, 40 %-os mértékű drágulás a fővárosi XI. és III. kerületben volt tapasztalható 2016 első félévében az előző év azonos időszakához viszonyítva. Az új lakás állománnyal jelentősen bővült XIII. kerületben is közel 10 százalékkal nőttek az ingatlan árak, míg Sopronban és Szombathelyen 20%-os drágulás volt tapasztalható egy év távlatában, míg Győrben nem emelkedett az új lakások átlagos árszintje.

Az újépítésű lakások négyzetméteráraiban jelentős különbség van a fővárosi és a vidéki városok között. Budapest belvárosi kerületeiben (és a budai II. kerületben) 500 ezer Ft/m2 és ezt meghaladó árszint jellemzi az új építésű ingatlanokat. Ezzel szemben vidéken a legdrágább Sopronban 400 ezer Ft/m2 alatti, míg a többi városban a 300 ezer Ft/m2 értéket sem éri el az átlagos árszint.

2015-ben történt lakás tranzakciók 1000 lakosra vetítve

Forrás: KSH – Otthon Centrum

Forrás: Otthon Centrum *féléves adatok

A teljes elemzés az alábbi linken érhető el:

https://www.oc.hu/ingatlanpiac/hirek/elemzesek/lakaspiaci-tanacsado-8