2017. 06. 12.

Panelben élni jó lesz, ne féljetek!

A panelház-visszabontási program kapcsán az Otthon Centrum azt vizsgálta meg, hogy az árat tekintve hogyan viszonyul egymáshoz ugyanabban a városban egy mindössze néhány emeletes panellakás egy legalább tízemeletes nagy tömbhöz. Mérhető-e különbség az árban, értékesíthetőségben?*

Magyarországon a teljes lakásszám 13 %-a – több, mint fél millió lakás – tartozik a panel kategóriába. A legnagyobb számban a fővárosban (189 ezer), illetve a megyeszékhelyeken vannak panelházak (232 ezer), az összes lakásállományon belül 24% illetve 28% az arányuk, míg a többi városban csak 8% (95 ezer), a községekben, nagyközségekben pedig egyáltalán nem jellemző ez az épülettípus. A megyék között Baranyában (20%), Fejér (19%) Borsod-Abaúj Zemplén és Csongrád megyében (17%) kimagasló az arányuk, de magasnak tekinthető arányuk Győr-Moson-Sopron és Komárom-Esztergom megyékben is (15%), elsősorban természetesen a megyeszékhelyeken.

A napokban felmerült panelház-visszabontási program ötlete ismét reflektorfénybe állította a hazai lakásállomány jelentős szeletét képező épületeket.

Az egyszerű megoldás nem feltétlen a legjobb megoldás

Soóki-Tóth Gábor, Otthon Centrum vezető elemző szerint az árat tekintve, nem feltétlenül az épületek magassága a meghatározó, sokkal inkább a telep elhelyezkedése, a környező városrészhez való viszonya. Egy homogén, 10 emeletes épületekből álló lakótelep is lehet vonzó (ld. a XI. kerületi Gazdagrét példáját), a lakótelep megítélésében számos tényező játszik szerepet, például az is, hogy milyen jó a tömegközlekedése, vagy milyen panoráma nyílik a felső szintekről (ld. II. kerület, Budakeszi úti magasházak vagy a XIII. kerületi Népfürdő utca 10 emeletes panelházait).

Az elemző úgy véli; a panelépületek visszabontása a legnagyobb és leginkább egysíkú, 1970-es években épült lakótelepek esetében indokolható, illetve ahol városképileg a történeti városszövetbe zavaró módon kerültek ilyen épületek. Fontos, hogy épüljenek új lakások is. A meglévő, gyakran monoton, azonos méretű és beosztású lakásokból álló állomány egészüljön ki különböző igényekre szabott lakásokkal és alakuljon ki vonzó környezet a szolgáltatások, intézmények és a közterület vonatkozásában.

Ahogyan a történeti városrészek megújítása során, a paneles lakónegyedek esetében sem csak az épületek bontása vagy felújítása, hanem a környezeti és társadalmi elemeket magában foglaló komplex rehabilitáció lehet megoldás, amely az ott élők életminőségének több elemét érinti és segít abban, hogy város-szinten elfogadott, vonzó lakókörnyezet alakuljon ki, ami megakadályozza, hogy a leszakadó társadalmi rétegek gettói alakuljanak ki ezeken a területeken. 

Nagykanizsán és a III. kerületben drágábbak a 2-5 emeletes panellakások

A főváros III. kerületében a lakótelep építés minden korszaka képviselteti magát a korai kísérletektől a 60-as, 70-es évek állami építési boomjának időszakán át (Óbuda, Békásmegyer) a 80-as évek „humanizált” változatáig (Római), sőt még újabb kísérletek is, amelyek során a technológiát még sor- és ikerházas beépítéssel is kipróbálták (Kaszásdűlő). A kerületben átlagosan 13%-kal magasabb áron lehet eladni egy maximum ötemeletes panelt, mint egy minimum tízemeletes házban lévőt.  Számszerűsítve ez 352 000 Ft/m2, illetve és 306 000 Ft/m2 átlagárat jelent az 5 emeletes házak javára.

A népszerű XI. és XIII. kerületekben szintén 2-4%-kal magasabb áron lehet értékesíteni egy pár emeletes panelházban lévő lakást, mint egy minimum tíz emeltesben lévőt. Ez mindkét kerület esetében közel 400 ezer forintos négyzetméterárat jelent, ugyanakkor az árazásban nem elhanyagolható szerepe van a fekvésnek és a lakótelep jó hírének sem.     

A vidéki városok között a legnagyobb különbség Nagykanizsán tapasztalható, ahol a maximum ötemeletes épületekben értékesített lakások 105 000 Ft/m2, míg a minimum tízemeletes tömbökben 85 000 ezer Ft/m2 áron keltek el a lakások az elmúlt egy évben. 2-4 százalék közötti az árkülönbség Tatabányán, Miskolcon és Nyíregyházán. Régióközpontjaink többségében nem mutatható ki különbség. Győrben, Debrecenben, Székesfehérváron a két épülettípusban lévő lakások közel azonos áron értékesíthetőek. 

De van, ahol többet ér a 10 emeletes

Akad arra is példa, ahol a 10 emeletes panel kerül többe: elsősorban a külső pesti kerületekben. A XXI. kerületben például 12%-kal magasabb áron keltek el a legalább tízemeletes épületben található panellakások. Amíg a maximum ötemeletes épületekben 230 ezer forintos négyzetméterár volt jellemző, addig a tízemeletesben már 258 ezer forintba került egy négyzetméter. A XVII. kerületben 7%-kal magasabb áron értékesített tízemeletes panellakások átlag 282 ezer forintba kerültek négyzetméterenként, de a IV. és XIV. kerületekben is kimutatható 4,5%-os árelőny az előbbiek javára.

A megyei jogú városok közül Szekszárdon és Pécsett érvényesül a magasabb épületben, magasabb étékesítési ár. Szekszárdon értékesített minimum 10 emeletes házban lévő lakások 154 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagára 6,5%-kal magasabb, míg a pécsi 173 ezer forintos fajlagos átalagár 5%-kal magasabb, mint a maximum ötemeletes épületek átlagos négyzetméter árai.

06.12_kozelemeny_tablazat

Elemzésünkből kiszűrtük azokat a városokat, ahol egyik vagy másik típus nem jellemző és csak azokat néztük meg, ahol mindkettőre találunk példát.