2017. 05. 09.

Mindent kibír a XIII. és XI. kerület

A gazdasági recesszió 2008 és 2013 között padlóra küldte a magyar lakáspiacot. A 2008-2016 tartó időszakot vizsgálva, a tranzakciók száma országosan a felére esett vissza a csúcshoz képest, és 5% és 30% közötti árcsökkenés volt tapasztalható Budapesten és vidéken egyaránt. A válság elmúltával azonban a növekedés mértéke igen különbözően alakult az ország egyes régiói között. Néhány helyen már szinte a válság előtti éveket idézte a forgalom, az árak pedig akár meg is haladták a 10 évvel ezelőtti értéket. Az Otthon Centrum feltérképezte a leginkább válságálló városokat és kerületeket.

Válságálló XIII. és XI. kerület

Az Otthon Centrum adatai szerint a 2007/2008-2016-os időszakban a fővárosi társasházi lakások négyzetméterárai 5-30%-kal csökkentek a válság hatására. A leginkább válságállónak a XI. és a XIII. bizonyult, itt volt a legkisebb- átlagosan 5%-os az árcsökkenés mértéke. Ennek oka egyrészt az, hogy kedvező fekvésük, infrastruktúrájuk, kiváló tömegközlekedés, bevásárlóközpontok, jelentős zöld övezetének köszönhetően jelentős népességet vonzanak. Folyamatosan nagyobb a kereslet, mint a kínálat, nem véletlen, hogy az újépítésű ingatlanok döntő többsége is ebben a két kerületben épül. Ezzel szemben a IV. XVI. és XXII. kerületekben 25-30%-os csökkenést mértek az árakban. Az árak csökkenése 2010 körül megállt, majd stagnálás és fokozatos növekedés volt tapasztalható 2014-től. Az árak az azóta eltelt időszak alatt másfél-kétszeresére nőttek. A legkisebb mértékű emelkedés a külső pesti kerületekben volt érzékelhető. A XVI. XVIII. XX. kerületekben az elmúlt tíz évben tapasztalt legalacsonyabb árszintről mára másfélszeresére nőttek a fajlagos lakásárak. Ezzel szemben a belvárosban, az V. VII. VIII. IX. kerületekben, a hagyományos tégla építésű társasházi lakások fajlagos átlagára megduplázódott.

A panellakásoknál 15-25%-kal estek vissza az árak a 2007/2008-2016-os időszakban. A tégla lakásokhoz hasonlóan a XI. és XIII. kerületi panelárak csökkentek a legkisebb mértékben, de a III. és XIV. kerületben is hasonlóan alakult az árváltozás. A többi külső pesti kerületekben viszont 25% körüli árcsökkenés történt a válság éveiben. A legnagyobb mértékű, 30%-os visszaesés Csepelen, a XXI. kerületben volt.

A családi házak esetében nagyobb mértékű, 15-50%-os árcsökkenés volt tapasztalható 2008 után. A válság elmúltával, a társasházi lakásokhoz képest kisebb mértékben történt meg az árak korrekciója ebben a szegmensben. A legkisebb mértékű visszaesés a XVII. kerületben történt, melyre magyarázat, hogy a válság előtti árszint itt volt az egyik legalacsonyabb. A kerületek többségében 30-40%-kal esett vissza a családi házak fajlagos ára. A válság hatására, más lakástípusokhoz képest a családi házak iránti kereslet jelentősen csökkent.

2016-ban már válság során mért legalacsonyabb értékekhez képest 15-85%-os áremelkedést mért az Otthon Centrum, ami csak részben magyarázható a kerületek közötti különbséggel, az árváltozásban az összetételhatásnak is szerepe van. Legkisebb mértékben (15%-kal) a XVI. és XXII. kerületek családi házai drágultak. A legnagyobb mértékű, 80%-os áremelkedés pedig a XXIII. kerületben történt, ugyanakkor ebben a kerületben süllyedtek a legalacsonyabb szintre a családi házak árai a válság éveiben.

Értékálló debreceni és soproni lakások

Vidéken a társasházi lakások árai a fővároshoz hasonló mértékben süllyedtek a válság éveiben. A legértékállóbbnak Debrecen és Sopron lakásai bizonyultak, ahol mindössze 5% körüli árcsökkenés történt a válság során, szemben a Tatabányai 35%-os visszaeséssel. A válság során mért legalacsonyabb árakhoz képest számított 20-60%-os áremelkedés elmarad a fővárosban tapasztalt emelkedéstől. A legnagyobb drágulás Szombathelyen volt tapasztalható, míg Pécsett, Szolnokon és Szekszárdon az áremelkedés mértéke nem haladta meg a 30%-t.

A panellakások árai 10-35%-kal estek vidéki megyei jogú városainkban. A legkisebb mértékben Debrecen, Győr és Sopron panellakásai csökkentek, míg a 35%-os csökkenés, a téglalakásokhoz hasonlóan szintén Tatabányán volt mérhető. A válságot követő 30-70%-os áremelkedés szintén alacsonyabb a fővároshoz képest. A legkisebb mértékben Szolnokon és Miskolcon emelkedtek az árak, míg a legnagyobb mértékben Sopron és Szombathely lakásai drágultak.

Panellakások fajlagos árai 2008 – 2016 között néhány vidéki városban

05-09_kozlemeny_grafikon

Forrás: Otthon Centrum

 

A családi házak lakásárai a válság mélypontjában 10-40%-kal voltak olcsóbbak, mint az azt megelőző időszakban. Debrecen és Sopron bizonyult a legértékállóbbnak. A válság mélypontjától számítva Soproni családi házak árai emelkedtek leginkább (80%-kal).

A tranzakciószámok tekintetében nagyon erős visszaesés volt tapasztalható szinte mindenütt az országban. A piac a legrosszabb évben mindössze 30-60%-ra zsugorodott, az ugyanezen időszak legjobb évéhez képest. A legkisebb arányú visszaesés Debrecenben (59%), Győrben (52%), Szombathelyen (51%) és Sopronban (50%), a fővárosi kerületek közül pedig a XI. és a XIII. kerületben volt tapasztalható (mindkét kerületben 45%). Az arányok drámaiak, de fontos látni, hogy míg Debrecenben a válság előtti évben közel 4000 lakás cserélt gazdát, Győrben pedig mintegy 3000, addig a XI. és a XIII. kerületben is 5100 felett volt a tranzakciószám, a két említett vidéki város lakáspiaca a főváros VII., VIII. kerületéhez hasonló dinamikát mutatott.

A válság elmúltával a mélyponthoz képest a legnagyobb mértékben a fővárosi kerületek, különösen a belső kerületek nőttek dinamikusan. Két-két és félszeres számú adásvétel történt a VI., VII. és VIII. kerületben, de a külső kerületekben, így a X., XV., XVI., illetve a XXII. kerületben is kétszeres vagy azt meghaladó volt a tranzakciószám. A legkevésbé dinamikus változás természetesen a leginkább válságálló kerületekben és városokban volt, hiszen itt nem csökkentek olyan mértékben a tranzakciószámok, mint másutt. A XI. kerület, Győr és Sopron érdemelnek említést, míg a lakásépítés szempontjából fontos célterületnek számító IX. és XIII. kerületben már 40% vagy ezt meghaladó volt a tranzakciószám növekedés a válságot követő időszakban.