2015. 08. 04.

A CSOK rejtelmei

Az első gyakorlati tapasztalatok az új lakástámogatási rendszerről

Július 1-től lehet vissza nem térítendő állami támogatást igénybe venni használtlakás vásárlásra, a lakásépítés és bővítés mellett. A támogatást hitelintézetektől lehet igényelni, a fő szabályok egységesek, de a gyakorlatban lehetnek eltérések a pénzintézetek egyes ajánlatai között: van, ahol már igényelhető a CSOK és van, ahol csak augusztus végén, vannak bankok, melyek a teljes összeget beszámítják önerőnek, mások csak a meglévő gyerekek után igényelt támogatást fogadják el. Ezen kívül jó tudni, hogy házépítés esetén szakaszos, használtlakás vásárlásnál pedig utólagos a folyósítás, de mindig a CSOK az utolsó részlet, illetve az építés és bővítés is támogatható a CSOK-kal, feltéve, ha az ingatlan legalább "B" energetikai besorolású - összegezte többek között a tudnivalókat az Otthon Centrum Hitel Center.

Használtlakás vásárlásra július 1-től igényelhető a vissza nem térítendő állami támogatás, ami gyerekszámtól és lakásmérettől függően fél és két és fél millió forint közötti összeget jelent. Az igénylés személyi- és az ingatlanra vonatkozó feltételei egységesek, újdonság a korábbi támogatási rendszerhez képest, hogy a 24 hetes magzat már meglévő gyereknek számít. "Az eltérés az egyes bankok ajánlata között működésbeli és szabályértelmezési különbségekre vezethető vissza" - mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója. A bankok egy részénél már igénylehető a támogatás, néhányan közülük augusztus végén tervezik felvenni termékeik közé, de van olyan pénzintézet is, ahol egyelőre nincs napirenden, hogy elérhetővé teszik ezt a konstrukciót. Így a személyes utánajárás helyett már a legelső lépésben érdemes szakemberhez fordulni.

Beleszámít a CSOK az önerőbe?

Az egyik legnagyobb kérdés, hogy az állami támogatást a bankok beszámítják-e alakásvásárláshoz igényelt hitel, vevőtől megkövetelt önerejébe. Ebben a kérdésben az MNB korábban kiadott egy állásfoglalást, miszerint a vissza nem térítendő támogatást nem kell figyelembe venni a jövedelemarányos törlesztő részlet, illetve a hitelfedezeti arány (maximum 80%) számításánál. Viszont azt is leszögezte, hogy ennél szigorúbb szabályt is alkalmazhatnak a pénzintézetek. "A gyakorlatban a szigorúbb elbírálást alkalmazzák is a pénzintézetek" - tette hozzá Bánfalvi László. - "Vannak olyan bankok, amelyek nem fogadják el önerőnek, máshol viszont a teljes összeget elfogadják, más bankok pedig csak a meglévő gyermekek után igényelt támogatást fogadják el, a CSOK megelőlegező módozatát már nem. Ez sokaknál lényeges lehet." Bizonyos esetekben - sok együttköltöző gyermek és alacsony vételár esetén - a támogatás önmagában elérheti a szükséges önerő mértékét, a bankok azonban szinte kivétel nélkül ilyen esetekben is megkövetelik a saját tőke bevonását az igénylőktől. A vásárlás saját tőke nélkül azért is valószínűtlen, mert az ingatlanvásárlás elején az eladó által elvárt foglalót, jellemzően a vételár 10 százalékát, készpénzben kell letenni, amihez a vevőnek a saját pénzére van szüksége.

Nagyon kell vigyázni a szerződéskötésnél arra is, hogy maximum 10% lehet készpénz, a többi önerőt átutalással kell teljesíteni. Ha nem így szerződtek, akkor a teljes folyamatot újra kell kezdeni az eredeti állapot visszaállításával.

Hitellel kombinált CSOK

A hitellel kombinált állami támogatás esetében nagyon fontos, hogy ha a vásárló egyszerre indította el mindkettő igénylését, akkor csak egyszerre kaphatja meg azokat. Abban a szerencsétlen esetben, ha a bank nem ítéli meg a vevőnek a hitelt (például az ügyfél szerepel a negatív KHR listán), akkor ő az állami támogatás összegétől is elesik, attól függetlenül, hogy a CSOK feltételeinek egyébként megfelel. Ilyenkor az állami támogatást csak egy újabb, másik bankhoz beadott igénylésen keresztül tudja elérni a vevő, vagy a Kincstárnál kell kérvényeznie csak a CSOK-ot. "Ebből a példából jól látszik, hogy egy rossz döntés nagyon sok bonyodalmat, és késedelmet vagy akár az ügylet meghiúsulását okozhatja a reménybeli lakásvásárlónak" - tette hozzá Bánfalvi László. 

Ügyeljünk a részletekre is: a CSOK folyósítása és elszámolása

Általános szabály, hogy az építés esetén szakaszos, használtlakás vásárlás pedig utólagos a folyósítás, de mindig a CSOK az utolsó részlet. Ez nagyon fontos lehet mind az építkezés, mind a vásárlás esetén a kifizetések tervezésénél. 

Az építés és bővítés is támogatható a CSOK-kal, de előírás, hogy az ingatlan legalább "B" energetikai besorolást érjen el. Az energetikai felmérés azonban csak az épület átadása után készül el, így ha az épület nem teljesíti az előírt energetikai jellemzőket, a támogatást vissza kell fizetni. A kiemelkedő energetikai jellemzőkkel rendelkező épületek esetében magasabb támogatás igényelhető, de ebben az esetben is érdemes előre tájékozódni a banknál, mert némely pénzintézet először csak az alap, "B" kategóriának megfelelő támogatást folyósítja, és csak az ügylet legvégén adja oda a reális minősítésnek megfelelő különbözetet.

Szintén az építkezéshez, illetve bővítéshez kapcsolódik, hogy a bankok tételesen ellenőrzik a beruházáshoz kapcsolódó számlákat. Azt vizsgálják, hogy a vállalkozó, aki az építést végzi, szerepel-e a NAV listáján. Ezért az építkezés során az ügyfélnek kell előre figyelni, hogy az építő is megfeleljen az előírásoknak, mert ha a bank a vizsgálat során talál olyan számlát, amit nem lehetett volna kiadni, vagy elfogadni, akkor az építési költségek között azt a tételt nem lehet érvényesíteni.

Az OCHC válaszai a banki és közvetítői gyakorlat során felmerülő kérdésekre

1. Kérdés: Most építettünk egy új családi házat, és már van lakhatási engedélyünk, utólag is kérhető majd a CSOK?
OCHC: Nem. Építés esetén a használatbavételi engedély kiadásának napja előtt kell igényelni a CSOK-ot, utólag nem lehetséges

2. Kérdés: Kiskorú gyermekünk van, 5 és 7 évesek. Mi viszont már 42, illetve 45 évesek vagyunk. Ez az első lakás, amit meg szeretnénk venni, de ez használt lakás és felújítást igényel. CSOK-ot szeretnénk igénybe venni, megkaphatjuk?
OCHC: Igen. Meglévő gyermekek esetében a szülőknél nincs korhatár megkötés, a gyermekeknek kell 25 évnél fiatalabbnak lenniük. 16-25 év között gyerekeknek nappali tagozatos hallgató kell lenniük.

3. Kérdés: "Kinéztünk egy régebbi építésű családi házat, ami "E" energetikai osztályú. Ilyen esetben is jogosult vagyok támogatásra?
OCHC: Igen. Csak új építés esetén kifejezett megkötés a "B" energetikai osztály. Ha a használtház B osztálynál rosszabb besorolású, akkor egy igazolás kell róla, hogy nem életveszélyes és nem rendelték el a bontást. Ebben az esetben az alap támogatási összeg jár.

4. Kérdés: Budapesten egy 50 m2-es panellakásban lakunk két gyermekünkkel. Most lehetőségünk nyílik a közvetlenül mellettünk lévő lakás megvásárlására, abból a célból, hogy összenyissuk a kettőt, ezzel növelve jelenlegi lakóterünket. Igényelhetjük a támogatást?
OCHC: Nem. Mivel két külön helyrajzi számon lévő ingatlanról van szó, így ez vásárlás és nem bővítés.

5. Kérdés: Fiatalok vagyunk, már 2 meglévő gyermekkel. Egy 48m2-es ingatlant szeretnénk vásárolni. Igényelhetjük a támogatást?
OCHC: Nem. 2 gyermek esetén a méltányolható lakásigény minimum 50 m2.

6. Kérdés: Feleségem 24 éves, én 28. Gyermekünk 6 hónapos és majd szeretnénk még egy gyermeket. Mindketten Ausztriában dolgozunk, de Magyarországon élünk. Új lakást szeretnénk vásárolni, 60 m2-nél nagyobbat, "A+" energetikai osztályút. Mennyi támogatás jár nekünk?
OCHC: Nem jár támogatás, mivel nem tudnak TB (OEP) jogviszonyt igazolni.

7. Kérdés: Feleségem húgával együtt nemrégen örökölt szüleitől egy házat. Szeretnénk összeköltözni, ehhez a húgát ki kell fizetnünk. Van egy kislányom, aki után szeretnénk igényelni a CSOK-ot. Lehetséges?
OCHC: Nem. Közeli hozzátartozótól nem lehetséges sem rész-, sem teljes tulajdon vásárlás.

8. Kérdés: A házunkat szeretnénk bővíteni. A legolcsóbb és legpraktikusabb az lenne, ha a pincét is beépítenénk. Bővítés esetén a hasznos alapterületbe bele kell számolni a pincét?
OCHC: Nem, mivel a pince nem számít fűthető helyiségnek, és a rendelet alapján csak a fűthető helyiséget kell a hasznos alapterületbe számolni, ahol a belmagasság legalább 1,9m.

9. Kérdés: Jelenleg egyedülálló vagyok, második gyermekemmel vagyok várandós. A nevemen van egy külterületi nyaraló. Ilyen feltételek mellett lehet igényelni a CSOK-ot másik lakásvásárlására?
OCHC: Igen. Nyaraló, tanya stb., tehát nem lakóingatlan, nem jelent korlátozó tényezőt. Csak tulajdoni lap szerinti lakóingatlan nem lehet az igénylő tulajdonában.